Der Bestand in Gladbeck: Viel Potenzial, wenig Zeit

Ein großer Teil des Wohngebäudebestands im Ruhrgebiet wurde in den 1950er bis 1970er Jahren gebaut – eine Zeit, in der Energieeffizienz keine Rolle spielte. Viele dieser Gebäude sind bis heute kaum oder gar nicht modernisiert. Das ist in Gladbeck keine Ausnahme.

Was das bedeutet: alte Heizungen, ungedämmte Fassaden, undichte Fenster, veraltete Elektroinstallationen. Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten, zahlen entweder dauerhaft überhöhte Betriebskosten, akzeptieren Leerstände durch gestiegene Mieteransprüche – oder sie modernisieren. Die Entscheidung für Abwarten ist dabei oft keine bewusste Strategie, sondern eine Gewohnheit. Und genau das kann teuer werden.

Warum Abwarten jedes Jahr teurer wird

Wer modernisieren will, merkt schnell: Handwerker sind ausgebucht, Materialpreise sind gestiegen und Planung braucht Zeit. Die Kosten für eine energetische Sanierung – etwa Fassadendämmung, Heizungstausch und neue Fenster – lagen früher bei 30.000 bis 50.000 Euro für ein typisches Einfamilienhaus. Heute kalkulieren Fachbetriebe in NRW häufig ab 40.000 Euro aufwärts, je nach energetischem Ausgangszustand.

Gleichzeitig werden die gesetzlichen Anforderungen kontinuierlich verschärft. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der Fassung von 2024 schreibt vor, dass beim Austausch von Heizsystemen die Nutzung erneuerbarer Energien schrittweise verbindlich wird. Wer heute noch eine alte Gasheizung betreibt und plant, diese in ein paar Jahren zu ersetzen, muss damit rechnen, dass die Anforderungen bis dahin gestiegen sind – und die Förderung gegebenenfalls anders ausgestaltet ist.

Was das GEG für Vermieter in der Praxis bedeutet

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt für alle Gebäude – neu und im Bestand. Für Vermieter sind insbesondere folgende Regelungen relevant:

  • Heizungspflicht bei Austausch: Wird eine Heizung getauscht, muss das neue System die GEG-Anforderungen erfüllen. In Kommunen mit Wärmenetzplanung – für die in NRW viele Städte verantwortlich sind – gilt dies im Zusammenspiel mit der kommunalen Wärmeplanung.
  • Energieausweis: Beim Verkauf oder der Neuvermietung einer Immobilie ist ein gültiger Energieausweis Pflicht (§ 80 GEG). Bei Immobilien der Energieklassen F, G oder H kann ein schlechter Energieausweis die Vermarktbarkeit und den Verkaufspreis erheblich beeinflussen.
  • Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Wer ein Einfamilienhaus erwirbt, das zu weniger als der Hälfte selbst bewohnt wird, ist nach § 47 GEG verpflichtet, die Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke innerhalb von zwei Jahren nachzurüsten.

Für WEG-Eigentümer gilt: Die Gemeinschaft kann per Beschluss über Modernisierungsmaßnahmen entscheiden. Seit dem WEMoG 2020 gilt für energetische Modernisierungen, die gesetzlichen Anforderungen entsprechen oder einem Beschluss mit einfacher Mehrheit entsprechen, eine erleichterte Durchsetzbarkeit gegenüber Minderheitseigentümern.

Modernisierungskosten auf Mieter umlegen: was erlaubt ist

Vermieter, die modernisieren, haben die Möglichkeit, einen Teil der Kosten auf die Mieter umzulegen. Das regelt § 559 BGB (Modernisierungsumlage):

Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Vermieter können nach einer Modernisierung die Jahresmiete um maximal 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten dauerhaft erhöhen – und zwar zusätzlich zur regulären Mieterhöhung nach Mietspiegel. Dabei gilt seit 2019 eine Kappungsgrenze: Die Miete darf durch Modernisierungsumlage innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 € je m² steigen (§ 559e BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine Kappungsgrenze von 2 € je m².

Beispiel: Werden 20.000 Euro in eine neue Heizungsanlage investiert (abzüglich des Erhaltungsanteils), kann die Jahresmiete um bis zu 1.600 Euro erhöht werden – also etwa 133 Euro pro Monat bei einer Wohnung, sofern die Kappungsgrenze das erlaubt.

Wichtig: Reine Instandhaltungsmaßnahmen (also Reparaturen, die den bestehenden Zustand wiederherstellen) sind nicht umlagefähig. Nur echter Mehrwert durch Modernisierung begründet das Erhöhungsrecht.

Förderung nutzen: KfW, BAFA und NRW-Programme

Der Staat fördert die energetische Modernisierung seit Jahren umfangreich. Die wichtigsten Programme für Eigentümer in NRW:

  • KfW-Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen für energetische Sanierung, Heizungstausch und Einzelmaßnahmen. Zuschüsse liegen je nach Maßnahme und erreichtem Effizienzstandard zwischen 15 und 35 % der förderfähigen Kosten.
  • BAFA-Bundesförderung: Zuschüsse für den Einbau effizienter Heizungsanlagen (Wärmepumpe, Biomasseheizung, Solarthermie), teils mit Geschwindigkeitsbonus und Einkommensbonus.
  • NRW.BANK: Das Land NRW bietet über die NRW.BANK eigene zinsgünstige Darlehen für Modernisierungsvorhaben an – teils kombinierbar mit Bundesförderung.

Die Förderbedingungen ändern sich regelmäßig. Grundsätzlich gilt: Wer frühzeitig plant und den Antrag vor Maßnahmenbeginn stellt, kann mehrere Programme kombinieren und die Eigenbeteiligung deutlich reduzieren. Wer wartet, riskiert, in geänderte Förderbedingungen zu laufen.

Was Modernisierung für den Immobilienwert bedeutet

Immobilien der Energieklassen A und B erzielen auf dem Markt in Gladbeck und im Ruhrgebiet nachweislich höhere Preise und niedrigere Leerstände als nicht sanierte Objekte. Der Energieausweis ist kein Papiertiger – er entscheidet mit, ob sich ein Interessent oder eine Bank für die Immobilie entscheidet.

Gleichzeitig sinken die laufenden Betriebskosten – ein Argument, mit dem Vermieter nach einer Modernisierung teils höhere Kaltmieten rechtfertigen können. Die Kombination aus Modernisierungsumlage und erhöhter Marktmiete macht in vielen Fällen eine wirtschaftlich positive Rechnung auf – auch wenn die Anfangsinvestition hoch erscheint.

Was B&W bei Ihrer Modernisierung leistet

B&W Immobilien Management begleitet Eigentümer in Gladbeck und im Ruhrgebiet bei Modernisierungsvorhaben – von der ersten Einschätzung bis zur koordinierten Umsetzung. Das umfasst:

  • Analyse des Ist-Zustands und Einschätzung des Modernisierungsbedarfs
  • Beratung zu Fördermöglichkeiten und Abstimmung mit Energieberatern (Hinweis: Rechts- und Steuerberatung erfolgt durch zugelassene Fachleute; wir koordinieren die beteiligten Stellen)
  • Koordination von Handwerkern und Fachbetrieben – mit Erfahrung im lokalen Markt
  • Unterstützung bei der Berechnung und rechtssicheren Durchführung der Modernisierungsumlage
  • Dokumentation aller Maßnahmen für die Abrechnung und das Mietverhältnis

Unser Ziel ist nicht, eine Modernisierung zu erzwingen – sondern gemeinsam mit Ihnen zu prüfen, welche Maßnahmen sich wirtschaftlich rechnen, welche gesetzlich geboten sind und wie Sie die verfügbare Förderung optimal nutzen können.

Modernisierung mit B&W – Verwaltung und Baubegleitung aus einer Hand

Wir kennen Ihr Objekt bereits, haben das Handwerker-Netzwerk im Ruhrgebiet und nehmen Ihnen den gesamten Baustellen-Stress ab. Sprechen Sie uns an – am besten bevor Sie ein Angebot einholen.

Zur Modernisierungs-Seite →

FAQ

Eine allgemeine Pflicht zur Modernisierung gibt es nicht. Es gibt jedoch gesetzliche Anforderungen beim Austausch von Heizsystemen (GEG), Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel (§ 47 GEG) und energetische Mindeststandards bei bestimmten Bauteilen. Wer seine Immobilie langfristig vermieten und vermarkten will, kommt an einer Modernisierung früher oder später nicht vorbei.

Nein. Nach § 559 BGB dürfen nur 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete aufgeschlagen werden – und das ist keine einmalige Zahlung, sondern eine dauerhafte Mieterhöhung. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze von maximal 3 € je m² in 6 Jahren (bzw. 2 € je m² in angespannten Märkten). Die Förderbeträge (Zuschüsse) sind von den ansatzfähigen Kosten abzuziehen.

Grundsätzlich nein – Eigentümer haben das Recht, ihr Gebäude zu modernisieren. Der Mieter muss die Modernisierung dulden (§ 555d BGB), sofern sie rechtzeitig und korrekt angekündigt wurde (mindestens 3 Monate vorher, § 555c BGB). Härtegründe des Mieters (z. B. fortgeschrittenes Alter, schwere Erkrankung) können jedoch im Einzelfall zu einer Anpassung oder Verschiebung führen. Eine individuelle rechtliche Abstimmung ist hier empfohlen.

In den meisten Fällen ja – vor allem wenn Förderung genutzt wird und die Modernisierungsumlage korrekt angesetzt wird. Die Kombination aus sinkenden Betriebskosten, höherem Immobilienwert und gesteigerter Vermietbarkeit macht eine energetische Modernisierung langfristig zur wirtschaftlich sinnvollen Entscheidung. Der entscheidende Faktor ist eine sorgfältige Kalkulation vor Maßnahmenbeginn.

Bei den meisten Förderprogrammen (KfW, BAFA) gilt: Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Wer zuerst beauftragt und dann Förderung beantragt, geht leer aus. Es empfiehlt sich daher, Planung, Angebote und Förderantrag zeitlich zu koordinieren – idealerweise mit einem zugelassenen Energieberater.

Hinweis: Die in diesem Artikel genannten gesetzlichen Regelungen, Förderbedingungen und Kostenschätzungen dienen der allgemeinen Orientierung. Gesetzliche Anforderungen und Förderprogramme können sich ändern. Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für eine verbindliche Einschätzung Ihres konkreten Vorhabens empfehlen wir die Beratung durch einen zugelassenen Energieberater, Rechtsanwalt oder Steuerberater.